El actual proceso inflacionario está produciendo, directa o indirectamente, al menos tres impactos importantes sobre la actividad de la construcción.

En primer lugar, las demoras en los pagos de certificados de obra pública, en un contexto de una política monetaria de altas tasas de interés como reacción frente a la elevada inflación, generan impactos económicos y financieros negativos sobre las empresas constructoras, como ha sido planteado públicamente por la Cámara Argentina de la Construcción (click aquí).

En segundo lugar, aun cuando los certificados de obra pública estuvieran pagándose dentro de los plazos habituales, los esquemas de redeterminación de costos, que pueden funcionar razonablemente bien en contexto de baja inflación, comienzan a generar costos económicos y financieros gravosos sobre las empresas constructoras cuando la inflación es elevada, como fue detallado en un post previo (click aquí), basado en un documento de trabajo del Foro de Análisis Económico de la Construcción (click aquí).

En tercer lugar, las distorsiones de precios relativos que vienen produciéndose en el marco del proceso inflacionario generan una evolución dispar de distintos índices de costos, dependiendo de la composición de cada tipo de obra. 

En el ámbito de la obra pública, esto afecta a obras cuya ‘polinómica’ de costos, establecida para la aplicación de los procesos de redeterminación de costos, difiera de la composición real de costos de la obra en ejecución.

En el ámbito de las obras privadas, por ejemplo en la construcción de departamentos, duplex u otros formatos residenciales, donde es común acordar financiación del desarrollista con cuotas actualizadas por costo de construcción, se produce un atraso de cuotas con relación a costo de construcción cuando éste aumenta a un ritmo mayor que el índice de costo de construcción utilizado para la indexación de cuotas. El gráfico a continuación muestra la evolución de tres índices de costos utilizados habitualmente en el sector de la construcción: el índice de costo de la construcción elaborado por INDEC, el índice elaborado por la Dirección General de Estadística y Censos de la Provincia de Córdoba (DGEC) y el índice elaborado por la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO).

Los tres índices evolucionaron de una manera similar durante gran parte del largo periodo considerado (enero de 2010 a diciembre de 2022), pero divergieron sustancialmente durante los últimos 3 años de dicho periodo, algo habitual cuando se producen grandes alteraciones de precios relativos, como ocurrieron, especialmente, durante el último año. Partiendo del valor 100 en enero de 2010, el índice de DGEC termina 15.6% por encima del índice de INDEC, mientras que el índice CAMARCO termina 57.1% por encima de este último, y 35.9% por encima del índice de DGEC.

Esto se debe, fundamentalmente, a diferencias metodológicas que intentan estimar el costo de diferentes tipos de construcción. Por ejemplo, el índice de INDEC intenta estimar el costo de construcción de seis modelos de vivienda (cuatro ‘multifamiliares’ y dos ‘unifamiliares’) en el Gran Buenos Aires, construidas según métodos utilizados en 1993, sin computar costo de IVA de materiales y componentes, ya que supone construcción a cargo de una empresa constructora ‘responsable inscripta’ frente a ese impuesto, sin incluir tampoco derechos de construcción, entre otros supuestos.

En cambio, el índice de DGEC supone la construcción de una vivienda social en la ciudad de Córdoba, construida según métodos utilizados en 2012, a cargo de particulares, lo que implica considerar el IVA de los materiales, ya que se trataría de un consumidor final, incluyendo los costos vinculados a derechos de construcción, como la habilitación municipal y otras tasas relacionadas, entre otros supuestos.

Por su parte, el índice de CAMARCO supone la construcción de un edificio de torre construido en la ciudad de Buenos Aires, con subsuelo destinado a cocheras y servicios, planta baja y 14 pisos en torre, según métodos utilizados habitualmente en 2014. Se trata de un tipo de construcción totalmente diferente al del índice de DGEC, y a algunas de las tipologías consideradas por el índice de INDEC, que requiere otra composición de materiales y elementos específicos, no presentes en la construcción de una casa (vivienda unifamiliar, en la terminología de INDEC), como por ejemplo ascensores y actividades de excavación, entre otros.

Dadas estas diferencias de modelo de cálculo, que pueden dar lugar a las divergencias observadas en el gráfico, podría pensarse que esto no debería generar ningún problema, en la medida que cada tipo de vivienda utilice un índice de actualización de cuotas acordes con el tipo de construcción de que se trate. Pero ocurre que, en la firma de contratos de estas características, es más fácil para las partes, especialmente para el comprador, aceptar un índice de costos oficial, publicado por una Dirección de Estadísticas, ya sea nacional, como el INDEC, o provincial, como la DGEC, en lugar de aceptar un índice generado por una entidad no oficial, como una cámara empresarial, y de circulación restringida.

De esta manera, los proyectos inmobiliarios que tengan una estructura de costos más parecida a la reflejada por el índice de CAMARCO, como ocurre con las torres de departamentos, y que utilicen, como es habitual, indexación por índices oficiales de construcción (como los elaborados por INDEC y DGEC), sufrirán un desfasaje de cuotas sobre costos en una magnitud que puede poner en riesgo económico al proyecto.

Hacia adelante, la solución de fondo es, naturalmente, tener políticas económicas que generen estabilidad de precios, de tal manera que distintos índices de costos de construcción, independientemente de su composición, arrojen evoluciones similares.

Mientras tanto, para lidiar con la inflación elevada y, en especial, con la volatilidad de precios relativos, es necesario desarrollar modelos matemáticos que reflejen las características del proceso de construcción de distintos tipos de inmuebles, de una manera transparente y documentada, tal como viene ocurriendo en otros sectores (por ejemplo, el autotransporte de cargas, click aquí, y los servicios de salud, click aquí).