En la provincia de Córdoba, 61 mil hogares tienen déficit de vivienda[1], de los cuales: (a) 16 mil hogares se encuentran por debajo de la línea de pobreza y, por lo tanto, requieren algún tipo de programa de vivienda social, (b) 11 mil hogares tienen ingresos familiares totales por encima de 4 veces la línea de pobreza y, por lo tanto, podrían solucionar su déficit de viviendas a través del mercado (en un contexto más estable y de menores tasa de interés), (c) 34 mil hogares quedan en una situación intermedia, porque no calificarían para un eventual programa de vivienda social y sus ingresos son en general insuficientes para acceder a créditos hipotecarios.

Una forma de contribuir a la solución del déficit de viviendas de este segmento intermedio es mediante políticas que permitan reducir los costos de la construcción y, por lo tanto, reduzcan el esfuerzo económico necesario para acceder a una vivienda.

La prioridad debería ser reducir costos evitables de la construcción (un concepto más conducente que el de “Costo Córdoba”, con que el sector de la construcción privada venía trabajando), poniendo en discusión (a) tasas e impuestos municipales, provinciales y nacionales, (b) costos regulatorios y burocráticos que generan costos directos o indirectos, como las demoras en la finalización de los proyectos, entre otros, (c) costos de infraestructura que, en lugar de ser erogados por el Estado o las empresas prestadoras de servicios (energía eléctrica, agua y gas natural, por ejemplo), terminan recayendo en el proceso de construcción.

Computando sólo (a) tasas municipales (derechos de demolición, de circulación de camiones, de conexión de cloacas y de conexión de gas; permisos de edificación, de edificación de balcones y de estacionamieno para obra; tasas sobre la actividad comercial, industrial y de servicios, por subdivisión de PHs, entre otras), (b) impuestos provinciales (Impuesto a los Ingresos Brutos e Impuesto de Sellos) y (c) obras de infraestructura (subsestación transformadora de energía eléctrica), los costos evitables, o al menos reducibles, suman 15% del valor total de un departamento[2], según estimaciones de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (CEDUC).

Se trata sólo de un piso de costos evitables o reducibles, ya que no computa impuestos nacionales y costos por demoras en trámites burocráticos.

Por este motivo, el Foro de la Construcción Privada de Córdoba, integrado por 15 entidades vinculadas a la construcción, entre las cuales se encuentra el Colegio de Ingenieros Civiles de la Provincia de Córdoba, está llevando adelante un ambicioso proyecto de modelización y parametrización del proceso completo de construcción privada, desde que el desarrollista seña la tierra hasta que los inmuebles se encuentran habitados y escriturados.

Este instrumento permitirá, en pocos meses, medir con precisión los costos evitables y estimar la cantidad de hogares adicionales que podrían acceder a su vivienda propia por cada reducción de dichos costos que se logre.

Una forma de contribuir, desde el sector privado, a la solución del grave problema de déficit habitacional en la provincia de Córdoba y generar, al mismo tiempo, empleo en un sector con alto impacto social por su potencial de absorción de mano de obra desocupada.

Gastón Utrera. Presidente de Economic Trends S.A.

Columna publicada en la edición de abril del Suplemento Civiles de La Voz del Interior y el Colegio de Ingenieros Civiles de la Provincia de Córdoba

[1]El déficit habitacional, que incluye situaciones de hacinamiento, alcanza a 259 mil hogares. Ver documento No.13: “El déficit habitacional en Córdoba”, Foro de Análisis Económico de la Construcción, de la Cámara Argentina de la Construcción Delegación Córdoba, auspiciado por el Colegio de Ingenieros Civiles de la Provincia de Córdoba, Grupo Donadío y Colcar.

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